2014.07.24
マイタウン西武ブログをご覧いただきまして、ありがとうございます。 営業の平川です。 毎日呪文のように『暑い・・暑い・・・』とつぶやいております。 私はエアコンをつけたまま寝るのが苦手で、就寝時が窓を開けております。なかなか寝付けない日もあり、疲れがとれません（笑） エアコンは体にあまり良くないイメージがありましたが、 我慢をしないほうが良いみたいですね。 皆様もお体にお気をつけください。 さて、本日は『賃貸マンションを購入したときの税金』 について書かせていただきます。 当社もホームページやポータルサイトへ投資用物件を掲載しておりますが、『これから大家さんを始めたい』とご希望のお客様より多くお問合せをいただきます。 不動産投資は株などとは違い、ハイリターンは難しくとも、 安定した収入が得られる魅力がございます。 私も以前、賃貸専門の不動産屋さんで勤務していた経験があり、 多くの『大家さん』とお付き合いをさせていただきました。 いろいろと大変な面もありますが、チャレンジしたい魅力を感じるものでございます。 マイホーム用でも、賃貸用でも、不動産を購入した場合には、 不動産取得税や登録免許税がかかります。 また、その後保有し続けると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。 【賃貸用として不動産を購入した場合の取扱い】 ① 不動産取得税 賃貸住宅は、自己居住用ではないので、 住宅用不動産を取得した場合の軽減は受けられません。 （新築住宅は、マイホーム同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます） ② 登録免許税 自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減は受けられません。 ③ 固定資産税・都市計画税 適用要件を満たせば『住宅用地』及び『新築住宅の建物』の軽減が受けられます。 ただし、市区町村により軽減の特例の内容が異なる場合がございます。 ④ 消費税 売主が消費税の課税事業者であれば、建物部分に消費税が課税されます。 【賃貸を開始する際の届出書類】 賃貸事業を開始した場合には、主に以下の書類を税務署に届け出ます。 （②③とは任意です） ① 個人事業の開廃業届出書（事業を開始した場合）事業開始から１か月以内 ② 青色申告承認申請書 （青色申告を選択したい場合）その年の３月１５日まで ※１ ③ 所得税の減価償却資産の償却方法の届出書 （減価償却資産の償却方法に定額法以外を選定したい場合）※２ 開業した年の翌年３月１５日まで ※３ ※１ その年の１月１６日以降に事業を開始した人については、事業開始の日から２ヶ月以内 ※２ 償却方法を選定しない場合、全ての減価償却資産に定額法が選定されたとみなされます。 ※３ 建物については定額法のみとなり定率法を選択することができません。 【減価償却方法の違いとは】 建物や建物付属設備などの資産は購入時に全てを必要経費とするのではなく、 毎年減価償却により耐用年数で分割して必要経費にします、 減価償却の方法には定額法と定率法があります。 減価償却費の金額の総額は、どちらの方法を使用しても同じです。 早期に必要経費化したい場合は、定率法を選択した方がよいでしょう。 個人の場合、定率法を選択したい場合は事前に 『所得税の減価償却資産の償却方法の届出書』を提出することで 定率法で計算することができます。 届出書が出されていない場合には定額法になります。 ただし、建物については定額法で計算しなければなりません。 【定額法】毎年の減価償却費が同額となるように計算する方法 【定率法】初期に減価償却費を多くし、年が経つに従って 減価償却費が一定の割合で逓減するように計算する方法 【青色申告のメリットは】 青色申告を選択した場合には、さまざまなメリットがあります。 主なメリットとしては、１０万円の青色申告特別控除があります。 これは、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得から、 さらに１０万円（所得金額を限度とする）を控除することができるものです。 さらに『社会通念上事業と称するに至る程度の規模』 （一般的に貸室１０室、貸家５棟）以上であれば、 複式簿記による帳簿作成をすることを条件とした６５万円控除できる 青色申告特別控除や、事業に従事する親族に対して支払う給与を 青色事業専従者給与として必要経費に計上することができる制度等があります。 少子高齢化が進み、アパートも空きが多いなんて話も聞きますが、 方や高齢者に特化した賃貸住宅やシェアハウスなど、 時代に合った経営を心がければ アパート経営・マンション経営が とても良い資産運用だと思います。 次回は『賃貸マンションを賃貸しているときの税金』について書きたいと思います。 それでは皆様、楽しいお盆休みをお過ごしください。 マイタウン西武はお盆期間中も元気に営業しておりますので、 連休中に物件探しをされる際は是非、お立ち寄りください。
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