2014.08.21
マイタウン西武ブログをご覧いただきまして、ありがとうございます。 営業の平川です。 皆様、お盆休みはいかがお過ごしでしたか？ 私は２泊３日で伊豆大島へ釣りに行ってきました。 移動手段の問題で、少し忙しい旅行になってしまい、 釣りができたのは１日だけでしたが、 朝５時から船に乗り、７０匹ほど釣れました！！ 海って・・釣りって・・いいですね。 釣った魚は港からクール便で会社に送り、 社長が捌き、刺身にして皆で食べてくれました！ さて、前回『賃貸マンションを購入したときの税金』 について 書かせていただきましたが、 今回は『賃貸マンションを賃貸しているときの税金』 について書きたいと思います。 念願の大家業・・いったいどのような税金がかかるのでしょうか？ 不動産を賃貸している場合には、その賃貸料収入は 不動産所得として所得税の課税対象となります。 その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して総合課税されます。 また所得税の他、住民税が課税されます。 不動産所得の計算方法 【不動産所得の金額】＝①収入金額－②必要経費 ① 収入金額とは 不動産所得の収入金額とは、賃貸借の契約などによって その年の１月１日から１２月３１日までの間に収入すべき金額として確定した家賃、地代、権利金などの金額です。 つまり１２月３１日現在その年の家賃が未収でも収入金額に含めなければなりません。 【収入金額に含まれるもの】 ●家賃・地代 ●共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や清掃代など ●権利金 ●更新料 ●敷金・保証金のうち、返還を要しないもの ●礼金 ② 必要経費とは 不動産賃貸に伴って発生した事業上の支出のうち、 一定のものは必要経費として収入金額から差し引くことができます。 【必要経費として認められるもの】 ●土地・建物に係わる固定資産税・都市計画税 ●事業税 ●消費税 ●収入印紙代 ●修繕費（資本的支出に該当するものを除く） ●損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ） ●不動産会社への管理手数料 ●管理組合への管理費 ●入居者募集のための広告宣伝費 ●税理士・弁護士への報酬で不動産賃貸にかかるもの ●減価償却費 ●立退料 ●共用部分の水道光熱費 ●土地の購入・建物の建築の借入金金利 ●その他雑費（清掃・消耗品代等） 【必要経費として認められないもの】 ●借入金の元本返済部分 ●事業開始に関連しない支出（自宅に係わる経費等） ●住民税 ●所得税 ※給与所得者は他に収入がなければ、 年末調整でその年の税額は確定しますが、 不動産賃貸の所得については会社で年末調整はしてくれません。 給料以外に不動産賃貸の所得等がある場合、確定申告をしなければなりません。 それでは、当社で賃貸用マンションをご購入いただきましたＡさんを例に見てみましょう！ Ａさんは平成２６年１月に以下の条件で賃貸用マンションを購入し、賃貸しています。 収入と必要経費は以下のようになります。 【条件】借入金2,000万円（借入金利息は年64万円） 賃料は、月額20万円 敷金・礼金は2か月分受け入れました（敷金は退去時返還） 管理組合管理費は、月額2万円 不動産業者に対する管理料は、月額賃料の10％（2万円） 固定資産税・登記費用に25万円かかっている その他、経費が10万円ほどかかっている その他に給与収入が800万円あるＡさんの平成26年分の年間所得金額は？ 【不動産所得の金額】 ① 収入金額 賃料収入（20万円×12ヶ月）・・・・・240万円 礼金収入（20万円×２ヶ月）・・・・・・ 40万円 合計280万円 ② 必要経費 管理組合管理費（2万円×12ヶ月）・・・・24万円 不動産業者管理料（賃料の10％）・・・・・24万円 借入金利息・・・・・・・・・・・・・・・64万円 減価償却費（2,000万円×0.022）・・・・44万円 固定資産税等・・・・・・・・・・・・・・25万円 その他経費・・・・・・・・・・・・・・・10万円 合計191万円 ③ 不動産所得の金額 ① － ② ＝ 89万円 【年間の所得金額】 ① 不動産所得・・・・・・・・・・・・・・89万円 ② 給与所得・・・・・・・・・・・・・・800万円 合計889万円 Ａさんが納めるべき所得税額は、 ① 課税所得金額・・889万円－100万円（所得控除）＝789万円 ② 所得税額・・・・・①789万円×23％－63.6万円＝117万円 ③ 源泉徴収税額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・97万円 ④ 納付税額・・・・・・・・・②117万円－③97万円＝20万円 約20万円の納税となります。 ※税額計算は円単位での計算となりますが1万円未満を切り捨てて計算しています。 ※復興特別所得税を除きます。 いろいろと見てみると、なかなか簡単ではない大家業ですが、 Ａさんから『買ってよかった！』と暑中見舞いをいただきました。 これから大家業を始めたいお客様！事業用物件も取扱いしておりますので、ぜひ、お問合せ下さい。
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