2014.10.30
いつもマイタウン西武のスタッフブログをご覧頂きまして、誠に有難うございます。
営業の下中です。
今回の私のブログは、
先日お客様のご案内時にご質問頂きました『長期優良住宅』についてです。
名前から考えますと、「長期で優良な住宅」なんて素晴らしい!! と思いがちですが、なにかといろいろ大変な作業がある様です。
かなり細かくお調べ致しましたので、是非、ご参考にしてください。
【長期優良住宅とは】
『長期優良住宅の普及の促進に関する法律』（2009年6月4日施行）は、
住宅を長期にわたり使用する事により、
住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を＠低減するとともに、
建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、
より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図る事を目的としています。
① 環境問題に貢献
② 「個数確保」から「質確保」
③ 消費者の住宅取得費の削減
④ 「フロー（新築）重視」から「ストック（既存）重視」
⑤ 中古市場の活性化：選択肢の増加
⑥ ストックビジネス（点検・リフォーム・中古物件の売買等）の育成
【長期優良住宅の認定条件】
1. 耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用の為の回収の容易化をはかるため、損傷のレベルの低減を図ること。
次の①～③のいずれかの措置を講じること
① 耐震等級2以上とする
② 大規模地震時の層間変形角を1/40以下とする。
＊層間変形角とは、地震時に対する建物の水平変異を階高で割った値。
③ 免震建築物とする
2. 省エネルギー性
省エネ法に規定する省エネルギー基準（次世代称エネルギー基準）に適合すること。
省エネルギー対策基準4
「Q値」 熱損失係数。住宅の断熱性能を表す数値。小さいほど性能が高い。
「μ値」 夏期日射取得係数。夏期における日射の入り易さを表す。
値が小さいほど、 日射が入りづらく、冷房効率が高くなります。
「U値」 熱貫流率。壁などの部位や部材の熱の伝わり易さを示す数値。
値が小さいほど断熱性能が高い。
3. 維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、
維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
維持管理対策等級3相当
・構造躯体等に影響を与えられることなく、配管の維持管理を行う事ができすこと。
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること。
4. 劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
劣化対策等級3相当に加えて、
・床下及び小屋裏の点検口を設置
・床下空間に330mm以上の有効高さを確保
5. 住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
75㎡以上（2人世帯の一般型誘導居住面積水準）
・少なくとも1の階の床面積が40㎡以上
・地域の実情に応じて引上げ、引下げを可能とする。ただし55㎡を下限とする。
6. 居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること.
所管行政庁が審査
7. 維持保全管理
建築時から将来を見据えて定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
10年ごとに点検を実施
地震時及び耐風時に臨時点検を実施すること。
≪維持保全計画に記載すべき項目について≫
・構造耐力上主要な部分
・水の浸入を防止する部分
・給水・排水の設備
について、点検の時期・内容を定めること。
8. バリアフリー性
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
戸建て住宅への適用はない。
9. 可変性
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
戸建て住宅への適用はない。
10. 住宅履歴情報の整備
長期優良住宅に認定された住宅はその建築及び維持保全の状況に関する記録えを作成し、これを保全しなければならない。
・長期優良住宅認定申請書および添付図書
・意匠関係図書（平面図、立面図、矩計図等）
・構造関係図書（各種伏図、壁領計算図、N値計算図、接合金物リスト等）
・仕様関係図書・設備関係図書・設備機器関係図書等
＊N値 土の硬さや締り具合を表す単位。
重さ63.5キロのハンマーを75センチの高さから落とし、
測定用のさし棒を30センチ打ち込むのに要する打撃数。
【税制優遇】
≪一般住宅≫ ≪長期優良住宅≫
「所有権保存登記料」 固定資産税評価額×1.5% 固定資産税評価額×1%
「所有権移転登記料」 固定資産税評価額×3% 固定資産税評価額×1%
「住宅ローン控除」 限度額（10年）4,000万円 限度額（10年）5,000万円
「固定資産税（戸建）」 1～3年目が半額 1～5年目が半額
「不動産取得税」 1,200万円控除 1,300万円控除
【申請費】
■新築分譲鵜住宅の場合 約10～15万円位（申請費約2万円位。残りは申請費用作成費）
【メンテナンス義務】
計画の承認申請をする際に「維持保全計画書」を添付します。
5年ごとの点検が中心で、点検して問題がなければ、取換えや補修は先送りできるという事です。
それができるのであれば、メンテナンスに必要以上の費用がかかるという事もありません。
それでも基本は、痛む前のメンテナンスでしょうから、
そのために費用を貯めてメンテナンスしていくことが大切です。
例えばですが、住宅ローン控除による還付金を貯めておくなどもお勧めです。
【長期優良住宅認定のデメリット】
■ 認定費用などのコストが嵩む。
■ 固定資産税が上がる可能性がある。
■ メンテナンスが義務化される。
■ 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。
■ 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。
＊ 所管行政庁の指導に従わない場合は、長期優良住宅の認定取り消しがあり得ます。
＊ 所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、
報告しなかったり虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられる事があります。
皆様の物件のご検討にお役だて頂ければ嬉しいです。
