【用地の仕入の調査】について、ご説明したいと思います
2023.09.03
マイタウン西武のブログをご覧の皆様、こんにちは。
用地仕入部の萩生田です。
夏休みは終わってしまいましたが、9月に入っても、異常な暑さが続いておりますね。
皆様も体調を崩さずにお過ごしいただいておりますか。
さて、今回のブログでは、建売用地の仕入前の物件調査をテーマにさせていただこうと思います。
用地を仕入れて建物を新築するための物件調査についてご説明したいと思います。
物件調査は、所有者への聞込み調査や現地での調査や役所での調査など、いくつかの方法を組み合わせて行われます。
不動産売買の取引を行うには、物件調査の流れや目的を理解したうえで正しく情報を収集することが大切です。
とはいえ、実際に調査業務にあたったことがない方にとって、物件調査の流れや方法はわかりにくいものかもしれません。
物件調査の流れ
※売主様からの聞き取りは物件によっても変わってきますが、土地のみの場合を記載してみます。
・売却理由。
・権利書（登記識別情報）があるか及び、売主様の身分証明書の確認・写しを取得。
・近隣住民との取り決めごとがあるか。
・物件及び近隣にて、過去に事件・事故がなかったか。
・物件立地等に対してのメリット・デメリット等。
・隣地との境界杭の有無及び、越境物等の有無。
・騒音や匂い等。
上記の内容は、契約時に物件状況等報告書に記載をしてもらっています。
※現地調査は、直接現地に行って下記事項を確認します。
・物件と道路・隣地との高低差の確認。
・公図と、現況のずれがないか。
・前面道路の幅員・接道状況及び、交通量等。
・電柱・標識などの位置。
・隣地からの越境物（電線も含む。）の有無及び、上空・近隣に高圧線がないか。
・境界杭の有無及び、隣接地との工作物（ブロック塀等）の高さ。
・日照状況や、近隣の環境等。
※現在は、ほとんどの資料がインターネットで取得できますので、直接法務局に出向くことはなくなりました。
本来の法務局（ネット対応）の調査内容を記します。
・対象物件の公図・地積測量図・謄本（土地・建物・私道持分等）の取得。
・前面道路が私道の場合、権利関係の確認の為、私道の権利者の調査。
時には、対象物件の履歴を調べなければならない場合もあります。
※役所調査には、物件所在地の区・市役所や都・県道事務所等、物件によって調査内容が異なることがあります。
今回は、各物件で最低限の共通調査内容を記します。
尚、下記の調査内容はネットでも調べられますが、ネットだけでは分からないこともありますので、直接役所の担当者に聞き取りをしています。
・対象物件の建築基準法・都市計画法の調査により、対象物件への多種制限の確認。
・埋蔵文化財の包蔵区域の調査。
・物件の接道している道路の調査。
・対象物件の過去の水害履歴・土砂災害区域に該当しているか等の調査。
・学区域の調査。
上記の調査は、物件調査の肝になります。
※インフラの調査とは、対象物件の前面道路の上下水・ガス管の調査に合わせて、物件の利用している（利用可能な）各ライフラインの調査になります。
ガス管は東京ガスの場合、ネットでの調査になります。
・水道部・水道局にて、前面道路の上水管の埋設管調査。
・上記水道管の埋設管が公設管か私取引・設管かの判別調査。
・下水道部等にて、前面道路の下水道管の埋設管調査。
・上記下水道管の埋設管が、公設管か私設管かの判別調査と、分流式か合流式かの調査。
・東京ガスの場合、前面道路にガス管が埋設されているかの調査。
・上記上下水・ガス管の道路埋設に関しての埋設位置と深さも確認します。
・上記の上下水・ガス管の敷地内への引込状況（口径も調査します）
※各不動産価格の査定業務は、いろいろなデータを調査・組み合わせて割り出していきます。
・対象物件の路線価調査・公示・基準値価格の調査。
・近隣物件の販売中他社物件の調査及び、過去1年以内の成約価格の調査。
・地元の各不動産会社への聞き取り調査。
上記の全ての調査を行った上で、間取りプランを考え、適正な販売価格を割出し、新築にするまでの各経費（上記物件調査を行い、各経費を割出します）を計算して、土地の買取価格を決定します。
我々は不動産のプロです。
不動産のことでしたら、ご安心して弊社にお任せ下されば幸いです。
今後も、皆々様方からの暖かいご愛好を頂けますように、社員一同頑張っていきたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。
ご購入と同様に、ご売却でもお客様にご満足いただけます様、スタッフ一同日々頑張っております。
お近くへ起こしの際は、是非弊社にお立ち寄り頂けましたら幸いです。
9/2(土)・9/3(日)現地販売会のお知らせ
2023.09.01
いつもマイタウン西武のスタッフブログを
ご覧いただきありがとうございます。
本日9/1は防災の日ですね。
100年前の関東大震災では震度7の地震に加え、多くの場所で火災も発生したそうです。
同じ木造住宅でも100年の時を経て、かなりの進化を遂げています。
新たな住まいの参考に、ぜひ弊社の現地販売会に来てみてはいかがでしょうか。
さて、今週の現地販売会のお知らせです。
9/2 (土) ・ 9/3（日） 現地販売会
～オープンルーム～
ライオンズガーデンひばりヶ丘第二(360°VRパノラマ公開中)
中古マンション
販売価格：3,399万円(税込)
◆令和5年6月下旬アフターサービス保証付きリノベーション完了済み
◆南向きにつき陽当たりがよく、開放的な眺望
◆平成27年7月大規模修繕工事実地
～オープンハウス～
新座市池田5丁目(360°VRパノラマ公開中)
新築一戸建 全3棟
販売価格：3,490万円～
◆住宅性能評価書取得住宅！4項目最高等級取得(耐震等級3)
◆住まいの快適性と確かな安心を充実させた設備・仕様
◆閑静な住宅街。公園・小学校近く、子育てに優しい落ち着いた住環境
Memorieシリーズ新座市栗原4丁目(360°VRパノラマ公開中)
新築一戸建 全2棟
販売価格：3,680万円
◆角地につき開放感良好！
◆南側道路予定地につき陽当たり良好
◆学校やコンビニ・スーパーなどが徒歩10分圏内
Memorieシリーズ新座市野寺3丁目(360°VRパノラマ公開中)
新築一戸建 全1棟
販売価格：4,180万円
◆南西6m道路につき開放感良好！
◆保育園・小中学校至近、教育環境充実
◆生活に便利な商業施設が徒歩圏内に多数
新座市石神5丁目
中古一戸建
販売価格：1,380万円
◆アクロスプラザ東久留米至近！生活環境充実
◆バス便多く、通勤通学に大変便利
◆徒歩10分圏内に保育園や学校、公園などがある嬉しい住環境
西東京市泉町6丁目(360°VRパノラマ公開中)
中古一戸建
販売価格：3,499万円
◆南側公道につき、陽当たり良好
◆JIO既存住宅瑕疵担保保険付き
◆徒歩10分圏内に学校、スーパー、公園などがある嬉しい住環境
新座市石神1丁目(360°VRパノラマ公開中)
中古一戸建
販売価格：3,180万円(税込)
◆南約4.8ｍ道路・隣地カースペースにつき陽当たり良好
◆旧開発分譲地、全16区画の閑静な住宅街！
◆保育園、小中学校、コンビニ、スーパーなど徒歩10分圏内
新座市片山1丁目
中古一戸建
販売価格：2,980万円
◆全13区画の閑静な旧分譲地
◆教育施設が近く、子育て環境良好
◆商業施設が多く、生活ん便利な住環境
Memorieシリーズ新座市北野3丁目(360°VRパノラマ公開中)
新築一戸建 全2棟
販売価格：3,880万円(税込)～
◆南側平屋・隣地宅空地につき陽当たり良好
◆「閑静な住宅地・2駅2路線利用可
◆小学校・コンビニ・スーパーまで徒歩10分圏内・周辺環境充実
西東京市泉町1丁目(360°VRパノラマ公開中)
新築一戸建 全2棟
販売価格：5,190万円(税込)～
◆閑静な住宅地。陽当たり良好！
◆保育園・幼稚園・小中学校至近で教育環境充実
◆カースペース並列2台可能！2路線2駅利用可
～現地販売会～
新座市石神3丁目
新築一戸建 全2棟
販売価格：3,480万円(税込)・4,190万円(税込)
◆生活に便利な「アクロスプラザ東久留米」まで徒歩圏内
◆近隣に多数の公園や遊歩道があり、子育てのしやすい住環境
◆南向きの4LDK。陽当りにこだわった家
新座市栄3丁目
新築一戸建 全1棟
販売価格：3,480万円(税込)
◆西側公園につき陽当たり良好！
◆幼稚園、小中学校至近！子育てのしやすい住環境
◆浴室暖房乾燥機・Low-Eペアガラス・浄水器など充実な設備・仕様
みなさまお気軽にお越しください
スタッフ一同お待ちしております
