2023.09.03
マイタウン西武のブログをご覧の皆様、こんにちは。
用地仕入部の萩生田です。
夏休みは終わってしまいましたが、9月に入っても、異常な暑さが続いておりますね。
皆様も体調を崩さずにお過ごしいただいておりますか。
さて、今回のブログでは、建売用地の仕入前の物件調査をテーマにさせていただこうと思います。
用地を仕入れて建物を新築するための物件調査についてご説明したいと思います。
物件調査は、所有者への聞込み調査や現地での調査や役所での調査など、いくつかの方法を組み合わせて行われます。
不動産売買の取引を行うには、物件調査の流れや目的を理解したうえで正しく情報を収集することが大切です。
とはいえ、実際に調査業務にあたったことがない方にとって、物件調査の流れや方法はわかりにくいものかもしれません。
物件調査の流れ
※売主様からの聞き取りは物件によっても変わってきますが、土地のみの場合を記載してみます。
・売却理由。
・権利書（登記識別情報）があるか及び、売主様の身分証明書の確認・写しを取得。
・近隣住民との取り決めごとがあるか。
・物件及び近隣にて、過去に事件・事故がなかったか。
・物件立地等に対してのメリット・デメリット等。
・隣地との境界杭の有無及び、越境物等の有無。
・騒音や匂い等。
上記の内容は、契約時に物件状況等報告書に記載をしてもらっています。
※現地調査は、直接現地に行って下記事項を確認します。
・物件と道路・隣地との高低差の確認。
・公図と、現況のずれがないか。
・前面道路の幅員・接道状況及び、交通量等。
・電柱・標識などの位置。
・隣地からの越境物（電線も含む。）の有無及び、上空・近隣に高圧線がないか。
・境界杭の有無及び、隣接地との工作物（ブロック塀等）の高さ。
・日照状況や、近隣の環境等。
※現在は、ほとんどの資料がインターネットで取得できますので、直接法務局に出向くことはなくなりました。
本来の法務局（ネット対応）の調査内容を記します。
・対象物件の公図・地積測量図・謄本（土地・建物・私道持分等）の取得。
・前面道路が私道の場合、権利関係の確認の為、私道の権利者の調査。
時には、対象物件の履歴を調べなければならない場合もあります。
※役所調査には、物件所在地の区・市役所や都・県道事務所等、物件によって調査内容が異なることがあります。
今回は、各物件で最低限の共通調査内容を記します。
尚、下記の調査内容はネットでも調べられますが、ネットだけでは分からないこともありますので、直接役所の担当者に聞き取りをしています。
・対象物件の建築基準法・都市計画法の調査により、対象物件への多種制限の確認。
・埋蔵文化財の包蔵区域の調査。
・物件の接道している道路の調査。
・対象物件の過去の水害履歴・土砂災害区域に該当しているか等の調査。
・学区域の調査。
上記の調査は、物件調査の肝になります。
※インフラの調査とは、対象物件の前面道路の上下水・ガス管の調査に合わせて、物件の利用している（利用可能な）各ライフラインの調査になります。
ガス管は東京ガスの場合、ネットでの調査になります。
・水道部・水道局にて、前面道路の上水管の埋設管調査。
・上記水道管の埋設管が公設管か私取引・設管かの判別調査。
・下水道部等にて、前面道路の下水道管の埋設管調査。
・上記下水道管の埋設管が、公設管か私設管かの判別調査と、分流式か合流式かの調査。
・東京ガスの場合、前面道路にガス管が埋設されているかの調査。
・上記上下水・ガス管の道路埋設に関しての埋設位置と深さも確認します。
・上記の上下水・ガス管の敷地内への引込状況（口径も調査します）
※各不動産価格の査定業務は、いろいろなデータを調査・組み合わせて割り出していきます。
・対象物件の路線価調査・公示・基準値価格の調査。
・近隣物件の販売中他社物件の調査及び、過去1年以内の成約価格の調査。
・地元の各不動産会社への聞き取り調査。
上記の全ての調査を行った上で、間取りプランを考え、適正な販売価格を割出し、新築にするまでの各経費（上記物件調査を行い、各経費を割出します）を計算して、土地の買取価格を決定します。
我々は不動産のプロです。
不動産のことでしたら、ご安心して弊社にお任せ下されば幸いです。
今後も、皆々様方からの暖かいご愛好を頂けますように、社員一同頑張っていきたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。
ご購入と同様に、ご売却でもお客様にご満足いただけます様、スタッフ一同日々頑張っております。
お近くへ起こしの際は、是非弊社にお立ち寄り頂けましたら幸いです。
