2024.01.28
マイタウン西武のブログをご覧の皆様、こんにちは。 用地仕入部の萩生田です。 正月休みは終わってしまいましたが、1月に入っても、暖かい日々が続いておりますね。 皆様も体調を崩さずにお過ごしいただいておりますか。 さて、今回のブログでは、前回の【用地の仕入の調査】に続き、【建築基準法の建蔽率と容積率】をテーマにさせていただこうと思います。 一般の方々には縁遠いいことかとも思いますが、これから家を建てようと思っている方々にとっては、必要な情報かと思います。 注文住宅を建てる時、必ず確認する項目に「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」があります。 よく、土地などの販売チラシに「建ぺい率50％、容積率100％」などと記載されていますよね。 建ぺい率や容積率を知らずに土地を購入すると、「イメージしていた家が建てられなかった」などの問題につながる可能性もあります。 今回は、建ぺい率と容積率を分かりやすく解説します。 建ぺい率と容積率とは 建ぺい率や容積率は、建物の大きさを制限するものです。都市計画法や建築基準法で地域ごとに上限などが定められています。 市街化区域や都市計画区域内だけでなく、市街化調整区域、都市計画区域外であっても行政による決まりがあります。 では、建ぺい率・容積率とはどんなものなのでしょうか。 （１）建ぺい率とは 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。 計算式と図にすると、次のようになります。建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100％ 下図の建ぺい率は、60㎡÷100㎡×100％＝60％となります。 （２）容積率とは 容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。延べ床面積は建物各階の床面積の合計を指します。 計算式と図にすると、次のようになります。 容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100％ 下図の容積率は、（40㎡＋60㎡）÷100㎡×100％＝100％となります。 容積率はその土地によって異なり、2種類あります。 ①指定容積率・・・「用途地域」に応じて定められる容積率の最高限度 ②基準容積率・・・前面道路幅員（道の幅）が12m未満の場合の容積率 ①の指定容積率は都市計画の用途地域によって定められている容積率です。 一方、②の基準容積率は建築基準法による各種規定によって算出された容積率のことをいいます。 基準容積率を求めるためには、用途地域によって定められた係数を前面道路の幅員（ｍ）に乗じます。 係数は、一般的に住居系の用途地域は0.4、その他の地域が0.6です。 （行政の指定により例外もあります。） ①、②を比較して、厳しいほうの制限を受けることになります。 ３．建ぺい率・容積率が緩和される場合 （3）建ぺい率が緩和される場合 建ぺい率は、一定の要件を満たしている場合に緩和（上乗せ）される場合があります。 ■防火地域・準防火地域 ①防火地域内で耐火建築物等を建てる場合 ②準防火地域で準耐火建築物当を建てる場合 ①もしくは②に該当する場合、建ぺい率が10％緩和されます。 つまり、仮に建ぺい率60％だった場合は70％に引き上げられるということです。 また、①で指定建ぺい率が80％の地域に該当し、敷地内のすべての建物が「耐火建築物」である場合には建ぺい率の制限がなくなります。 ちなみに、②は2019年6月に施行された「建築基準法の一部を改正する法律」によるもので、比較的あたらしい決まりです。 この法改正の背景には、2016年に発生した新潟・糸魚川大規模火災の甚大な被害があります。 この火災が発生したのは準防火地域のため、建ぺい率を緩和することで燃え広がりにくい建築物への建て替えを促進する目的が含まれています。 ■角地、2つの道路に挟まれた敷地 敷地が一定の条件を満たす角地である場合も、建ぺい率が10％緩和されます。（角地緩和と呼びます。） 角地緩和は建築基準法第53条で定められており、「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁（※）が指定するもの」を角地として扱います。 ※特定行政庁とは、ざっくりいうと市や区のことです。建築主事（建築確認申請などを行っている機関）を置く地方公共団体やその長が特定行政庁です。 つまり、特定行政庁によってどのような敷地が角地として認められるかが異なります。 角地緩和が認められるかどうかは、必ず市役所や区役所等の窓口などで確認することが大切です。 角地緩和が認められる例として、東京都板橋区の要件を下の図でご紹介します。 ■角地として認められる要件 A＋B≧（A＋B＋C＋D）／3 角a＜120° また、土地の両側が道路に挟まれている敷地（2方道路）も建ぺい率が10％緩和されます。 実際に道路に1方向しか接していなくても、公園や広場、河川に隣接する敷地も建ぺい率が10％緩和される場合があります。 （特定行政庁により基準が異なりますので、必ず緩和されるということではありません。） （4）容積率が緩和される場合 容積率は、一定の要件を満たしている場合に緩和（上乗せ）される場合があります。 ■特定道路（幅員15m以上の道路）の場合 特定道路から70ｍ以内の範囲にあり、前面道路の幅員が6m以上12m未満の敷地は容積率を緩和する特例があります。 特定道路からの距離に応じて、緩和割合は変わってきます。 この特例は、広い道路に接する土地の後背地などで、急激に容積率が減ってしまったために地域内で建物の大きさにバラつきが出るのを防ぐ目的があります。 緩和された容積率を求める式は、下記です。 （前面道路＋加算値）×低減係数（住居系の用途地域では0.4、そのほかは0.6） ※都心の一部地域などでは、低減係数が0.8となる場合もあります。 ※加算値＝（12ｍ-前面道路幅員）×70m-特定道路までの距離÷70 ■地下室がある場合 建物の地階にあり住宅として使用する部分の床面積については、建物の延床面積1/3を限度として容積率対象の延床面積に含めません。 これを、「地階部分の不算入」と呼びます。 地下室と認められるには、一定の条件を満たすことが必要です。 ・住宅の用途であること ・室内空間の高さの3分の1以上が地下にあること ・地下室の天井が1mを超えて地上に出ていないこと など 地下室の面積が建物の1/3を超える場合は、超えた部分が延床面積に算入されます。 また、戸建だけでなく共同住宅も対象になります。 （5）まとめ 上記のご説明だけでは様々なケースがある為、完璧ではございませんが、大まかにはご理解いただけましたでしょうか。 建築をする為には、どのくらいの建物が建てられるかの指標となる法律です。 弊社では毎年、数多くのお客様の注文住宅を請負させていただいております。 お客様お一人ごとにご希望が違います通り、それぞれのお客様のご要望に合わせたプランの設計企画に携わられていただき、数多くの好評のお言葉をいただいております。 弊社も、お客様からのお喜びになったお言葉をいただくことが何よりの励みとなり、日々精進しております。 我々、は不動産のプロでので、ご安心して弊社にお任せ下されば幸いです。 今後も、皆々様方からの暖かいご愛好を頂けますように、社員一同頑張っていきたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。 ご購入と同様に、ご売却でもお客様にご満足いただけます様、スタッフ一同日々頑張っております。 お近くへ起こしの際は、是非弊社にお立ち寄り頂けましたら幸いです。
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