【文化財保護法】についてご説明します
2022.11.13
マイタウン西武のブログをご覧の皆様、こんにちは。
用地仕入部の萩生田です。
11月に入り、涼しい日々が続いておりますが、皆様はいかがお過ごしでしょうか
さて、今回のブログでは、文化財保護法をテーマにさせていただきますが、一般の方々には縁遠いいことかと思います。
むしろ文化財保護法など、何のことだと知らない方も多いのではないかと思います。
皆様も不動産の購入をされるときに、重要事項説明を受けることになりますが、売買対象地が文化財保護法の包蔵地域に該当があった場合についてご説明したいと思います。
★「文化財保護法」とは
文化財保護法は、1949年1月26日に法隆寺金堂壁画が焼失したことを契機に制定されました。
重要文化財をはじめ遺跡の保存や維持管理を目的としており、遺跡の発見や保存を妨げる行為を制限している法律です。
文化財保護法による規制は、大きく次の3つにわかれます。
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重要文化財・史跡・名勝・天然記念物の指定による規制
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伝統的建造物群保存地区の指定による規制
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周知の埋蔵文化財包蔵地の指定による規制
特に、不動産の調査では
3.周知の埋蔵文化財包蔵地の調査が非常に重要です。
★周知の埋蔵文化財包蔵地の指定による規制
売買対象物件が
周知の埋蔵文化財包蔵地（まいぞうぶんかざいほうぞうち）に該当している場合、遺跡の破壊などを防ぐため、建築の際には事前届出に加え、建築工事立会いや試掘などが行われます。
包蔵（ほうぞう）とは、内部に持っているという意味であり、地中に埋まっていることを意味します。
また、周知（しゅうち）とは、その地域に文化財が埋まっていることが既に知られているという意味です。
全く知られていないわけではないけれど、広く知れわたっているというわけでもなく、その間ぐらいの意味です。
広く知れわたっているわけでもないため、誰もが知っているわけではありません。
埋蔵文化財包蔵地というのは、別に、
歴史的な建物が建っているというわけでもなく、普通の市街地内であることが一般的なため、調査しなければ見落としてしまうことが多いため、役所（教育委員会など）にて必ず調査が必要です。
また、土地の売買に関わらず、将来的な再建築を踏まえて、全ての種別の不動産（中古戸建や中古マンションなど）の売買においても調査を必ず行い、重要事項説明書に記載する必要があります。
埋蔵文化財包蔵地内なら「建築時の届出の有無と指導内容（基礎工事時の立会い・事前に試掘を行う等）」を確認します。
埋蔵文化財包蔵地内において土木工事等の建築工事を行う場合、工事に着手する60日前までに文化庁長官への届出が必要になります。
埋蔵文化財包蔵地内に該当し、もし遺跡が出てきた場合、試掘・発掘調査・学術調査の費用がかかるかどうか役所に確認します。加えて、他の建築制限がないかも確認しておきます。
問題は、調査に時間がかかることだけでなく費用面です。
埋蔵文化財が見つかり、学術調査を行う場合「自己居住用の建物なら費用負担無し」や「建物用途に関係なく建築事業主負担」など各自治体によって対応が違うため、個別に確認が必要になります。
また、自己負担の場合には、行政（国・都道府県・市町村）からの補助金制度の有無も確認した方が良いでしょう。
実際のところ、試掘までは自治体負担、発掘は購入者負担とする自治体が大半です。
この発掘費用に数千万円を要することも珍しくありませんが、自己居住用の建物の場合には、自治体や国庫の補助が受けられるケースもあります。
また発掘された遺跡などが重要なものだった場合、保存するために土地利用が制限されたり、発掘調査が長期におよぶこともあります。
★まとめ
上記の説明は大まかな説明ですが、結論から申し上げますと、
埋蔵文化財包蔵地域内の物件を購入するときは、注意が必要です。
埋蔵文化財包蔵地域内の建売物件などを購入するのであれば、その売主が教育委員会を窓口に試掘調査を行い、遺跡の有無を確認した上で建築をしていますので安心です。
試掘調査の結果、遺跡が発掘された場合には、本調査と言って大掛かりな調査を行ったうえで、建築をしている場合もあります。
但し、包蔵地域内で試掘調査をしていない土地を購入すると、ご自身の手配で試掘調査を行い、万が一、遺跡などが発掘された場合には、多額な本調査費用を負担しなければならない場合もあります。
しかしながら、遺跡が発見されてもその遺跡を破壊しない深さまでで建築が可能でしたら、本調査までには至らない場合が多いです。
教育委員会との打ち合わせが必要になりますが・・・。
弊社も建売事業を行っていますが、4～5現場に1現場は埋蔵文化財包蔵地域の物件です。
本調査までは至らないケースが大半でしたが、今後は分かりません。
常に気を張り巡らせて事業を行っております。
我々、（株）マイタウン西武の社員は不動産のプロです。
不動産のことでしたら、ご安心して弊社にお任せ下されば幸いです。
今後も、皆々様方からの暖かいご愛好を頂けますように、社員一同頑張っていきたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。
ご購入と同様に、ご売却でもお客様にご満足いただけます様、スタッフ一同日々頑張っております。
お近くへ起こしの際は、是非弊社にお立ち寄り頂けましたら幸いです。
皆様のご来店、心よりお待ちしております
不動産の査定について
2022.08.28
マイタウン西武のブログをご覧の皆様こんにちは。
不動産売却相談員の原野です。
まだまだ暑さが続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか
お盆期間中も弊社では休まず営業をしておりましたが、お陰様で査定のご依頼が大変多く、お盆休み中には家族で集まり、家の購入や売却などの話題があったかもしれませんね。
査定には「机上（簡易）査定」と「訪問査定」がございます。
◆「机上（簡易）査定」とは
過去のデータや現在の販売事例、路線価などを元に、データのみで査定価格を算出します。
建物は減価償却で計算いたしますので、手軽に査定できる反面、プラス査定になるような物件の長所は加味されず、実際よりも低い査定金額になる場合がございます。
今はインターネットでの査定サイトも多くあり、手軽に査定が出来ますが、プラス査定は考慮されず、状態によって後に査定価格が下がってしまうケースもあります。
◆「訪問査定」とは
実際にご訪問させて頂き、建物を拝見させて頂く事によって、机上では分からない建物や室内の状態（間取り、リフォームの必要性・履歴など）を加味し、査定を行います。
実際に拝見した状態で査定価格を算出しますので、後に査定額が大きく変わる可能性は少なくなります。
弊社では訪問査定の際、簡易建物診断を行っており、建物自体（主要構造部分）をしっかりと確認させて頂いております。
建物が古いからと言って建物の価値はないと思っているお客様も多くいらっしゃいますが、実は評価出来る建物も多くございます。
査定価格の変動が少ない方が、次のスケジュールを立てる際、ご安心できると思います。
訪問査定をしたから、必ず売ってくださいという事ではございません。
売却専門スタッフがお手伝いをさせて頂いておりますので、少しでも迷っている場合は、お気軽にお声がけ下さいませ。
