そろそろマイホームを持ちたいと思ったとき、イチからつくる注文住宅を希望する方も多いのでは？ その際に一番初めにおこなうのが、住宅を建てる土地の確保です。実家の敷地を借りる方もいるかもしれませんが、希望のエリアでの土地選びからスタートする方がほとんど。一生涯の買い物となる「不動産購入」で失敗しないために、ポイントをおさらいしておきましょう。
【土地選びを始める前に考えておきたいこと】
土地選びをする際に多くの人が最初に行うのが、希望のエリアを決めることでしょう。勤務地から近い場所、住み慣れたエリア、利便性の良い都心、広さの確保できる郊外など、どういった点に重きを置くかでおおよそのエリアが決まってきます。
エリアが決まった後は、「条件の優先順位」をつけておくことをオススメします。なぜかというと、価格や広さ、周辺環境など、自分の希望に100％合う土地が見つからない場合が往々にしてあるからです。期間を決めずに「良い土地が見つかれば建てたい」と思っている人であれば、見つかるまで探せます。しかし、「子どもの入園・入学に合わせて建てたい」など、期間の決まっている人はだらだらと探すわけにはいきません。いつかは決断しなくてはいけないときがくる。その時に、迷っている土地を比較する際に「条件の優先順位」が役に立ちます。また、土地探しを不動産などに依頼する際に、「条件の優先順位」を伝えておくと、希望に近い土地に出会いやすくなります。
＜優先順位をつけておきたい条件の項目＞
●価格
●広さ
●土地の場所……駅から近い、郊外が良い、眺望が良いなど
●通勤や通学方法、距離
●日常で出向く場所の有無・距離……教育施設、公共施設、商業施設、公園など
上記は一例ですが、ここだけは譲れないというポイントを押さえておくと、土地選びはグッと楽になるでしょう。
【希望の土地が見つかったら、チェックしておきたい3つのポイント】
希望するエリアで条件の良い土地が見つかったら、次は土地自体のチェックに移りましょう。土地について調べずに「希望していたエリアだし、ここで！」と即時購入してしまうと、後から後悔してしまうケースもまれに起こってしまいます。
1. 地盤の強度
台風や大雨、地震などの影響から各地で浸水や土砂崩れ・地盤沈下などのニュースを目にしたことはあるのではないでしょうか。今後の災害対策としても、新たに土地を購入する人は、地盤強度はしっかり確認しておきましょう。
売買されている土地で、今は更地の場合でも、過去に水田だった場所を埋め立ててできた場所かもしれません。このような場所は他と比べて地盤が弱いケースがあります。万が一、災害を受け、後から後悔するよりも、先に調べておく方が得策です。
不動産担当者に、地盤調査や補強工事について確認する方法以外にも、市役所や自治体で浸水マップなど防災関連の情報が公開されているので、そこから情報を得る方法もあります。
2. 土地と接する道路の関係
土地は必ず道路に接しており、土地と道路が接する部分の方角で土地価格が変わります。一般的には、南向きに接している土地が日当たりもよく、良い土地だと言われます。しかし、一戸建ての場合は設計が自由なので、窓を大きくして採光するなど、南向き以外の土地でも工夫次第で快適に生活することができます。価格を抑えたいという人は、接道方向などもチェックしておくと良いでしょう。
また、建物を建てる際は、建築基準法で接道義務が定められています。幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという決まりです。気をつけたいのが、接している道路の幅が4m未満の場合です。この場合は、道路の中心線から2mの位置まで後退（セットバック）した線まで空けておかなくてはいけません。セットバックした2m内には建物はもちろん、塀や花壇などの外構物も作ることが禁止されています。実際の土地の広さと、建築できる範囲に相違があるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
3. 用途地域について
住宅建築可能とうたわれている土地に住宅を建てることは可能ですが、購入前に調べておきたいのが「土地の用途地域」です。実は、計画的な街づくりのために、市街化区域では12種類の用途地域に分けられ、各地域に建築できる建物の種類や規模が制限されています。この制限があることによって、住宅街にいきなり工場などがつくられることはなく、安定した生活環境が守られているのです。周辺の建物や街並みによって住み心地は左右されるものなので、「土地の用途地域」について一度は見ておきましょう。
また、意外と盲点なのが「都市計画」があるかどうか。せっかく建てたマイホームなのに立ち退きを迫られてはたまりません。将来的に道路の拡張や新設など区画整理の予定がある地域ではないかということを事前に調べておいて損はありません。都市計画については市役所などの「都市計画課」で確認できます。
【住まいを建てる前に調べておきたい3つのポイント】
土地自体のチェックも終わり、いよいよ土地購入に踏み出そうとしているあなた。理想の住まいを建築可能かどうか、最終チェック段階に入りましょう。おさえておきたいのは、建物の建築基準やインフラ関係のことになります。
1. 建物の建ぺい率
「建ぺい率」はひと言で言うと、「土地のどれだけを建物に使えるか」という割合です。建ぺい率が50%の場合、売られている土地が100㎡だと、建物に使える土地面積は50㎡（100㎡×50%）となります。同じ広さの土地でも、建ぺい率によって建てられる住まいは変わってくるため、事前に建ぺい率を知っておくことで、その土地の最大建築面積を把握することができます。
2. 容積率
「建ぺい率」と同じく、よく見る「容積率」。容積率とは「建設可能な建物の延床面積」を表します。例えば、先ほどの100㎡の土地の場合、容積率100％だとすると、住まいの延床面積は100㎡（100㎡×100％）ということになります。ただ、注意したいのが、この延床面積は建物全体の「合計面積」です。2階建ての場合、1階と2階の延床面積を合計した面積を100㎡としなければなりません。
「建ぺい率」と「容積率」の基準をチェックすることで、その土地で建築可能な最大の建物の延床面積を計算することができます。2階建てを希望の場合、「建ぺい率：50％、容積率：100％」基準が、もっとも効率よく土地利用できると言われています。
また、「高さ制限」「北側斜線」など他にもさまざまな規制があります。そのため、事前のチェックは欠かせません。
3. インフラ関係のチェック
水道・ガス・電気についても事前に調べておく必要があります。たとえば、ブロパンガスしか利用できないなど、思いがけず工事に費用がかかる場合も。予想外の部分での出費を減らすためにも、インフラ関係のチェックも忘れないようにしましょう。
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土地選びで不安なのは「何に気をつけて探したらいいかわからない」という漠然なものだと思います。土地を購入するまでの各段階で、気をつけたいポイントがいろいろありますが、ポイントさえ分かっていれば、あとは自分たちが建てたいマイホーム建築に向けて候補の土地を調べていくだけ。そんなに難しいことではありません。マイホームを持ちたいと思ったら、「エリアを決める」→「条件の優先順位をつける」→「土地を探す」→「土地の事前調査」→「建物建築の事前チェック」の流れで、後悔のない不動産購入をおこなっていきましょう。
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