土地・建物などの不動産を売るときには、不動産会社とのおつきあいが欠かせません。そのため、不動産売却の仲介依頼をするときには、お互いに気持ちのよい関係を築くための約束ごとを取り決め、契約を交わします。これを「媒介契約」と言います。ここでは、不動産売却における媒介契約の種類と内容について紹介します。
【媒介契約とは】
不動産会社に不動産売買の仲介を依頼するときは、お互いおこなうべき約束事を取り決めた契約を必ず結ぶことになっています。このことを「媒介契約」と言い、不動産の売り主であっても買い主であっても、不動産会社に仲介をお願いするのであれば、必ずおこなうことになっています。
媒介契約は、その後の売却活動に向けての最初のステップとなるものです。また、どこの不動産会社に依頼するかは、不動産売却の成功に大きく関わってきます。慎重に考えてから媒介契約を結ぶようにしましょう。
媒介契約には大きく分けて「専任媒介」と「一般媒介」の2種類があります。不動産会社に売買の仲介をお願いするのは同じですが、内容や約束ごとが異なります。どの媒介契約を結んでも、売買の取引がまとまれば、仲介手数料を不動産会社へ支払います。また、支払い額はどの場合でも同じです。
【専任媒介について】
「専任媒介」とは、仲介をお願いする不動産会社を1社に絞って依頼する契約です。専任媒介を結んだら、他の不動産会社に仲介をお願いすることはできません。ただし、専任媒介には「専属専任媒介」と「専任媒介」の2種類あり、こまかい契約内容が異なります。
＜専属専任媒介と専任媒介の違い＞
「専属専任媒介」「専任媒介」とも「仲介を依頼できる不動産会社は1社のみ」という点では同じです。しかし、「専属専任媒介」の場合は、売却全般の活動すべてを不動産会社にまかせるという、とても拘束力の高い契約です。一度、専属専任媒介の契約を結んだら、たとえ売り主であっても売却活動に対して何も手を出すことはできません。
一方、「専任媒介」の場合は、基本的な約束事は同じですが、拘束力はやや低めです。たとえば、不動産会社に売却活動をお願いしつつ、自分でも買い主を探すことができます。そして、もし自分で買い主を見つけることができた場合、媒介契約を結んだ不動産会社をとおさずに直接取引をすることもできます。
＜専属専任媒介と専任媒介に共通する法規則＞
拘束力の異なる2つの契約ですが、基本的な約束事（＝法規則）は同じです。しかし、「専属専任媒介」のほうがやや厳しくなるように取り決めがされています。
1. 媒介契約の有効期間
どちらの場合も、有効期限は3ヵ月以内に定められています。契約更新をしたとしても、3ヵ月以内でおこないます。
2. 指定流通機構（＝レインズ）への登録義務
どちらの場合も、媒介契約を結んだら、仲介依頼を受けた物件の情報を「指定流通機構（＝レインズ）」というところへ登録しなければいけません。全国の不動産会社はレインズへ登録されている物件の情報をいつでも閲覧することができ、そこから物件を探しています。そのため、レインズへ登録すると、よりたくさんの不動産会社から見てもらえるようになり、買い主があらわれやすくなります。専属専任媒介・専任媒介では、依頼を受けた物件を自分のところで囲いこむことのないよう、このような義務を課しています。
専属専任媒介では、媒介契約を結んでから5日以内にレインズへ登録することを義務づけています。一方、専任媒介では、媒介契約を結んでから7日以内までの登録を義務づけています。
3. 業務状況の報告義務
どちらの場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社は、仲介業務の進行状況などを売り主に対して報告しなければなりません。これは、売り主に状況を分かってもらうためでもありますが、適切に業務をおこなっているかの確認の意味もあります。
専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介の場合は、2週間に1回以上の報告義務があります。
【一般媒介について】
一般媒介が専任媒介と大きく異なる点は、「複数の不動産会社へ同時に依頼することができる」ということです。複数の不動産会社に売却活動をおこなってもらい、最終的にどの不動産会社の紹介した購入希望者と取引するかを決めることができます。また、自分で買い主を探すことも可能です。さらに、自分で見つけてきた買い主と直接取引をすることもできます。
一般媒介の場合は、媒介契約の有効期限は特に定められていません。ただし、行政の指導では3ヵ月以内を目安としています。また、指定流通機構（＝レインズ）への登録義務や、業務状況を報告する義務もありません。このように、一般媒介は拘束力の非常に弱い契約です。
【専任媒介と一般媒介、どちらがいいの？】
ここまで読んできて、「一体どの媒介契約がいいの？」と思っている方も多いでしょう。不動産会社がしっかり売却活動をしてくれる「専任媒介（専属専任媒介・専任媒介）」と、売り主の自由度の高い「一般契約」。それぞれにメリットとデメリットがあります。いろいろ比べてみて、自分にとって一番メリットが大きいものを選ぶようにしましょう。以下、それぞれの特徴をあげています。参考にしてみてください。
＜専任媒介（専属専任媒介・専任媒介）の特徴＞
1. 不動産会社が熱心に売ってくれる
無事に取引が成立すると、買い主は不動産会社に仲介手数料を支払います。取引が成立しないと仲介手数料は発生しないため、不動産会社は頑張って営業活動をしてくれます。仲介手数料は一般媒介の場合もかかります。しかし、複数で争う一般媒介だと、他社で取引成立する可能性もあります。そのため、一般的には「専任媒介のほうが不動産会社がよく働いてくれる」という認識があるようです。
2. 買い主にメリットのあるサービスが多い
物件を早く高く売るため、不動産会社から無料でさまざまなサービスをつけてくれることがあります。たとえば、水回りのクリーニング、クロスやフローリングの修繕をおこなうサービス、内覧のときに部屋のイメージに合ったインテリアで部屋をコーディネイトしてくれるサービス、家が売れなかったときに不動産会社が家を買い取ってくれる「買い取り保証サービス」などがあります。これらは自分でおこなうと結構な費用が発生するものなので、売り主にとっても非常にありがたいサービスです。
3. 交渉窓口がひとつだけなので、手間が少なく楽
複数の不動産会社へ依頼する一般媒介の場合、内覧や交渉の日程のスケジューリングが難しかったり、価格交渉の進捗状況などが複雑になりがちです。その点、1社の不動産会社だけに依頼する専任媒介の場合は、手間が少なく集中して進めることができるので、結果的に取引成立までが楽です。
＜一般媒介の特徴＞
1. 自由度が高い
なかなかぴったりな不動産会社が見つからず、複数の会社と実際に取引をして、交渉状況を見て決めたい方におすすめです。自由度が高いぶん、自分で営業活動をする必要はあるかもしれません。しかし、日中動ける時間が多くあり、たくさんの物事をてきぱきこなせるのであればできないことはありません。
2. 超人気物件であれば、買い主を自分で選べる
超人気物件であれば、一般媒介でもすぐにたくさんの希望者があらわれます。この場合、ひとつの不動産会社に絞るよりも、複数の不動産会社で購入希望者をつのったほうが、より有力な買い主を選ぶことができる可能性があります。
3. どうしても急で売りたいときに適している
何か理由があって一刻も早く不動産を売却したい場合、複数の不動産会社に依頼するほうが早く売れることがあります。なおかつ自分でも頑張って購入希望者を探すことができるので、このような場合には一般媒介が適しています。
4. 購入する人がほぼ決まっている場合に適している
実は購入してくれそうな人がほぼ見つかっているが、一応、不動産会社にも購入希望者を探してほしい。そんなときには、自由度の高い一般媒介のほうが適しています。
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専任媒介を選ぶのか、あるいは一般媒介を選ぶのかは、人によってさまざまです。どちらの方法を選んでも構いません。しかし、やみくもに決めるのではなく、違いを知ってからあなたの状況に合っているほうを選ぶようにしましょう。不動産売却の機会はそうあるものではありません。後悔のないように、よく考えて進めていきましょう。
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