土地や建物などの不動産を売却した場合、不動産の不具合によるトラブルが後で発覚するケースが多くみられます。買い主にはどんな権利があるのか、売り主はどこまで対応すればいいのか、それを「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」といいます。売買契約のときにお互いがこのことを確認していれば、後でもめることは少なくなります。また、瑕疵担保責任(契約不適合責任)について理解しておくと、買い主だけでなく売り主にとっても有利です。
【瑕疵担保責任(契約不適合責任)とは何か】
不動産は大きい額で売買をおこなうものです。そのため、基本的には買い主に有利になるような条件が設定されています。
「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」とは、売主が負う責任のひとつです。売却する物件に、売り主も知らなかった隠れた欠陥（＝瑕疵）があった場合、買い主が売主に対して契約の解除をおこなったり、損害賠償の請求をおこなうことができます。売り主は買い主の要求に対して無条件に応えなければなりません。ただし、ここでいう「瑕疵」とは、あくまで売り主が売却する前に注意していても気づかなかった「隠れた瑕疵」についての話です。もし、瑕疵を知っているにも関わらず、それを隠して売却すれば、それは法律違反になります。
民法によると、「物件を引き渡してから10年間、買い主が瑕疵を発見した日から1年以内に責任を追及できる」とされています。しかし、この法律だと、かなり長い年月のあいだ、瑕疵を発見したらいつでも売り主に言うことができることになります。これは売り主にとって不利になりがちなので、瑕疵担保期間においてのみ、特約をつけることができます。
宅地建物取引業法では、売り主が瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負う期間を、「物件引き渡しから2年以上」と定めています。この法律にのっとって、ほとんどの宅建業者は最低保証期間となる「引き渡し2年」を瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負う期間としています。
【不動産における「瑕疵」とは】
中古の一戸建てを売ったときは、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を追及されやすいので、売る前に注意しておきましょう。建物部分にはシロアリ、水道管の水漏れ、雨漏り、建物の傾斜などの瑕疵があることが考えられます。土地に関しても、「土地の中に古いタイルやコンクリートの塊がうまっていた」「土壌汚染物質が含まれている可能性がある」などの瑕疵がのちに発覚することがあります。
一方、マンションの場合は、土地に対する瑕疵はほとんどありません。また、給排水設備や雨漏りなど、問題が起きる部分の多くは共有部分なので、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を追及されることは少ないです。多いのは、家具などで隠されていた壁に穴があいていたりするケースです。
【瑕疵担保責任(契約不適合責任)は絶対におこなわないといけないのか】
＜売り主が宅建業者＞
売り主が不動産会社などの宅建業者の場合、「瑕疵担保責任(契約不適合責任)期間は最低2年以上にしなければならない」と法律で決まっています。そのため、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を免除することはできません。ほとんどの場合、最低期間の2年までを責任を負う期間とするところが多いです。
＜売り主が個人＞
買い主との合意によって、「瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負わない」とする特約をつけることが可能です。
ただし、買い主は瑕疵担保責任(契約不適合責任)をつけて欲しい人がほとんどです。そのため、条件をつけてお互いが妥協点を探っていく方法をとることが多いです。不動産売却時に、瑕疵担保についてどこまで責任を負うかをきちんと定めておきましょう。
1. 瑕疵担保責任(契約不適合責任)を物件価格に反映させる
「瑕疵担保をつけるから高めの値段で売る」「つけないから低めの値段で売る」など、瑕疵担保の有無によって、物件価格を変えるという方法です。
2. 短期のあいだのみ、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負う特約をつける
古い一戸建てなど、不具合が出やすいと分かっている建物に対して使われます。短い期間（多いのは物件引き渡しから3ヵ月程度）をもうけ、その間に買い主にチェックしてもらうようにします。
【どんな場合でも、契約書には「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」について記載する】
瑕疵担保責任(契約不適合責任)の期間は売り主が個人であれば、責任を負うか負わないか、あるいは少なくするかを決めることができます。法律に定められている範囲内で、買い主が納得さえしてくれれば、どのように決めても構いません。
しかし、契約の際に瑕疵担保責任(契約不適合責任)にもとづく請求期間について明確に定めておかないと、民法の条件で責任を負わないといけなくなります。その場合、必ず10年間は瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負うことになり、物件を売って10年間も不具合が生じるかどうかおびえて暮らすことになります。のちのち困ったことにならないためにも、契約の際には十分注意しましょう。
【瑕疵担保責任(契約不適合責任)に関するその他の法律】
従来の法律だけでは買い主を守りきれない部分は、その他の法律によって補っています。売り主はこれらの法律についても知っておく必要があります。
＜品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）＞
一般的に瑕疵担保責任(契約不適合責任)の期間は「物件の引き渡しから2年」と設定することがほとんどです。しかし、2年以内に、建物の基本構造部分（柱や梁などの主要部分）に関わる瑕疵を発見するのは困難です。また、新築物件にそのような瑕疵があった場合、買い主の損失は大きいものになります。そこで、「新築物件の売り主は、基本構造部分については、引き渡しから10年間、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負わなければいけない」という法律が定められています。この法律のことを「品確法」といいます。
＜住宅瑕疵担保法（特定住宅瑕疵担保責任(契約不適合責任)の履行の確保等に関する法律）＞
「品確法」にともない作られた法律です。新築物件の引き渡しから10年間、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負うことは、「売り主は、瑕疵がみつかった場合の修復費用を用意しておく必要がある」ということです。買い主から損害賠償を求められたときに、補修費用がなかったり、倒産してしまっていたら、責任を果たすことができません。
そのため、売り主には10年間の瑕疵担保責任(契約不適合責任)を果たすために、「あらかじめ供託金を積んでおく」もしくは「保険に加入する」ことが義務づけられることになりました。この法律により、もし売り主が支払い能力がなく、修繕を拒否した場合には、供託金の還付や保険の支払いによってまかなわれることになりました。
【瑕疵担保責任(契約不適合責任)を追及されないためにできること】
●住宅診断（＝ホームインスペクション）をおこなう
建築士などの中立な第三者によって、住宅の劣化状況や、欠陥の有無などを診断してくれるサービスです。買い主が購入前におこなうこともありますが、売り主が売却する前におこなうことで、より安心な取引をおこなう材料とすることがあります。
建物に欠陥があれば、この検査によって事前に知ることができますし、「検査をしっかり受けた証拠として買い主に提示することができる」というメリットもあります。2016年に国土交通省がおこなった法改正によって、「ホームインスペクションをあっせんできるかどうか」を明示することが義務化されたことにより、今後はもっとホームインスペクションを利用する人が増えてくると予想されています。
●契約の際によく確認しておく
瑕疵担保責任(契約不適合責任)でトラブルになるのは、多くの場合、契約のときに、買い主と売り主の意思疎通がしっかりできていなかった場合です。どちらにとってもトラブルは避けたいものです。瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負うのか・負わないのか、期間を短くするならどのくらいにするのかなど、買い主と十分に確認をしてから契約を結びましょう。
【任意売却における瑕疵担保責任(契約不適合責任)】
任意売却の場合、原則として売り主に瑕疵担保責任(契約不適合責任)はありません。経済的に支払う能力がないことを買い主も納得してから売買契約を結ぶことになっているからです。瑕疵担保責任(契約不適合責任)がないぶん、物件の販売価格も安めに設定されています。ただし、瑕疵担保責任(契約不適合責任)がないからといって、売り主が分かっている欠陥を隠して売却をすることは禁止されています。
＊
買い主優位の「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」ですが、売り主も工夫することによって、負う責任を少しは軽くすることができます。ただし、これらの決まりを知っていて、うまく利用した場合に限られます。売買契約のときに漏れがないよう、仲介をお願いしている不動産会社に相談しながら進めていきましょう。
【瑕疵担保責任は契約不適合責任に名称変更へ】
令和2年4月15日から 民法改正し、瑕疵担保責任は契約不適合責任に名称変更されました。
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